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房地产调解和遵守加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(“RPA”)下的诉讼前调解要求

  • 2021年8月8日
  • devinlucas

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本文旨在概述房地产中介过程,重点介绍加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(CAR表格“RPA”)下的审查和要求。. 

房地产纠纷和由此产生的房地产诉讼规模各种各样,围绕着任何可以想象到的与现代房地产交易有关的事情(见, 例如, 我们的 澳门皇冠视讯电玩影响取消计划的冠状病毒问题的文章和视频).  保密指控和保证金存款是引发纠纷的常见诱因, 但围绕房地产市场可能形成的分歧并没有结束.  预见到诉讼的可能性, 许多现代采购协议, 包括由加州房地产经纪人协会起草的, 包含“争议解决”条款,通常要求当事人在提起诉讼或仲裁要求之前参加“调解”.

向下滚动查看我们的详细文章(包括示例中介需求信)

请在此浏览有关调解规定的短片: 

什么是中介

“调解”是一个中立的第三方促进争议者之间的沟通,以帮助他们达成双方都能接受的协议的过程.  中介是保密的, 自愿性和非约束性——与法庭程序相比是非正式的, 通常是在没有长袍或职员或副手的办公室会议室.  在调解中未能达成双方同意的决议, 双方可以自由地寻求他们本来可用的补救办法, 一般诉讼, 仲裁或行政诉讼.  任何争议都可以通过调解解决,而解决办法并不总是金钱上的.

要求中介

在提起诉讼或仲裁之前,调解的要求是为了让双方在争端急剧升级(通常导致花费数千美元的法律费用,并在解决问题上产生更大的分歧)之前,试图解决他们的争端。.

因为从技术上讲,自愿调解不能是“强迫”的, 这些合同通常“惩罚”当事人在提起诉讼或仲裁要求前不参与调解.  RPA规定,如果一方当事人在提起诉讼或仲裁前没有要求或参加调解, 他们不会获得任何律师费或诉讼费, 即使他们最终是诉讼的胜诉方.

这是什么意思?  例如, RPA和许多合同协议都包含一个条款,即任何诉讼或仲裁中的“胜诉方”将获得他们的律师费和成本, 在诉讼或仲裁的实际赔偿之外.  这些“律师费条款”在诉讼中是非常有力的工具.  在通过审判或仲裁进行的任何类型的纠纷中,超过六位数的律师费和费用并不罕见.

因此, 失败, 拒绝或忘记在RPA下的诉讼前要求或参加调解,最终会使当事人付出代价, 即使他们获胜, 大幅.  此外, 鉴于无法收回律师费和诉讼费, 未遵守调解要求的一方将立即失去重大的影响力.  一个律师在代表其客户提起诉讼前忘记了这一点,就有可能被指控玩忽职守(一旦对方和自己的客户发现了这一点,他们就会觉得自己很愚蠢).

谁是调解人

“调解人”是指进行调解的中立人.  对于谁可以担任调解员,一般没有要求, 但退休法官, 律师和其他具有丰富相关经验的专业人士经常被选为调解人.

谁参加调解

谁须出席调解会视乎涉及的合约而定. 例如, the RPA requires the buyer and the seller of the property 参与; how过, 它不需要任何第三方, 比如房地产中介/经纪人, 检查员, 承包商, 或者其他可能被问到的问题, 参与. 根据其他相关合同,可能要求第三方参与调解(i.e. 卖方可能与他们的代理人/经纪人签订合同,要求进行调解, 除了合同规定的买卖双方之间的强制调解外). 即使没有要求,第三方也可以自愿参与. 然而, 除非合同约束, 许多第三方将战略性地远离买方和卖方之间的调停,希望这件事会简单地消失.

Everyone participating should plan to personally appear; but such a policy often cannot be forced. 外地搬迁或其他因素可能需要出席电话或视频会议. 律师经常和(或代替)他们的客户一起出现,而实体客户派出律师或其他公司代表. 合同可能规定谁应出席. 出席通常会成为进一步和不幸的纠纷催化剂(例如一方派律师出席vs. 和律师一起出现).

地产代理应谨慎行事,在参与涉及其交易的调解前,应先谘询其经纪人.  一个房地产经纪人绝不应该卷入纠纷, 过, 作为他们的客户的律师(除非代理也是一名有执照的律师)——这条线通常很容易模糊, 特别是当他们以某种联合身份与客户一起出席会议或就诸如责任之类的问题发表评论时, 损害赔偿或和解条款.  房地产经纪人(以及他们的经纪人)经常成为房地产诉讼的当事人, 不管有没有真正的罪责.

调解需要律师吗

在法律程序的这个阶段,强烈建议由律师代理, 但这并不是必须的.  当事人可以代表自己, 但如果没有对加州(或该州)房地产法律的具体了解,在调解过程中没有律师在场往往会产生问题和适得其反的效果.  它也给调解人和潜在的冲突带来负担,因为调解人不能作为法律顾问.

如果一方有律师, 另一个则不然, 目前已经出现了令人遗憾的杠杆失衡, 感知或实际.

注意,如果你们最终达成和解, 或进行审判或仲裁, 取决于和解协议的语言或判断等因素, 此后,你可能被禁止就同一交易提出任何索赔.  因为很多原因, 在解决任何单一索赔之前,最好对交易进行全面审查。.  当事人在签订和解协议或进入审判、仲裁程序前,应咨询法律顾问.  法律顾问可能会建议其他潜在的索赔和/或当事人应在调解.

去哪里找调解人

调停者很容易找到.  有许多知名公司提供数十名全职调解员和调解设施, 以及无数合格的专业人士,他们在自己的领域兼职担任调解员.

他们可以通过任何种类的在线或传统商业搜索找到.  此外,还有许多贸易组织(i.e. 加州房地产经纪人协会®消费者房地产中介中心,www.车.org/mediation), 拥有合格调解员名单和/或调解项目的县法院和社区组织, 设施, 等.

中介费用

调解的费用差别很大,可以协商(至少在竞争充足和消费者有其他选择的意义上).  大多数需要调解的合同都规定双方均摊费用.  拥有退休法官和其他经验丰富的专业人士的私人调解公司可能会付出高昂的代价——对于复杂的、七位数甚至更大的纠纷来说,这可以说是值得的——高达甚至超过4美元,000 – $10,每天000, 通常提前几个月预订.  另一方面, 许多行业组织,如加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心, 县法院和社区组织以折扣价提供合格调解员“小组”或名单, 一般约为1美元,000 – $1,半天或三个小时的课程需要500英镑.  甚至可以通过一些当地的程序找到免费的争议解决服务.

如何遵守调解的规定

最重要的是, 在起草合同之前,审查合同中澳门皇冠视讯电玩调解和争议解决的条款,以确定具体的措辞, 必须包括的要求或接受者.  同时也要检查送货方式、送货地址等方面的要求.  如果没有相同的内容,则没有澳门皇冠视讯电玩中介需求中必须包含哪些内容的代码.  以下是处理中介需求的简单常识性方法:

  • 向对方发信要求调解. 请参见下面的例子.
    • 发送信件,并附上某种形式的发货确认书. 电子邮件是可以的,但是通过美国邮政署,联邦快递等发送.,以及发货确认.
    • 参考需要调解的合同条款(i.e. 现时住宅买卖合约第22段“争议解决”).
    • 提供索赔的一般概述, 所以另一方对争端有一些想法, 但它可以是简短的(i.e. “我们认为重大事实没有被披露,也就是之前的屋顶漏雨……”).
    • 应提供调解人的建议名单(见“调解人在哪找”一节). 附上有关调解人的个人简介和费率,以及/或识别另一方可在其网站上找到有关调解人的更多信息.
    • 给答复的最后期限. 一般来说,10-14天是一个很好的时间框架.  时间过短会适得其反,但不要让时间过了几个月.
  • 议定调解人.
    • 当当事人作出回应时,协调选择调解人.
    • 这可能需要一些来回,但双方最终必须就调解人达成一致.
    • 看看如果对方没有回应,或者在选择调解人或调度时遇到困难,该怎么办?
    • 为了确认调解,通常要提前几周付款.
  • 为中介选择一个日期.
    • 一旦确定了调解人,调解人办公室通常会协调调解日期. 调解员通常会向各方发送可用的日期和/或要求各方提供可用的日期.
    • 看看如果对方没有回应,或者在选择调解人或调度时遇到困难,该怎么办?
  • 为调解做准备.
    • 审核和收集文件(如合同,照片,电子邮件,发票等).)及其他可能对调解人有帮助或你向对方提出要求的资料.
    • 协调任何证人的出席.
    • 计算损失和反驳.
    • 准备好向对方提出“要求”并作出回应. 通常货币, 但它可以是某种形式的行动, 例如出售财产, 或者从托管中释放存款.
  • 发送一个调解摘要给调解员. 这可能是可选的,但强烈建议.
    • 明智的做法是把你的简报也发送给另一方——他们拥有的信息越多, 更有可能恰当地评估和解决争端——但许多人选择让他们的简短“保密”.
    • 包括一个基本的,但简短的事实概述,一个时间表是理想的.
    • 解释你认为哪里出了问题,哪里违反了合同,哪里没有披露,等等.
    • 确定您的损失.
    • 就该如何解决问题提出要求或意见.
  • 负责调解. 见下文.

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示例的信:

(注:在起草任何要求函之前,请先审查有关调解和争议解决的合同条款,以确定具体的语言, 要求或接收必须包括在内, 以及对交货方式的任何要求, 交货地址, 等.)

(注:加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心有一个在线表格,当事人可以填写以“启动”该过程, 本中心将生成信函发送给其他各方.)

(注:在房地产经纪人®表格软件中,有一份“中介需求”表格可供REALTORS®加州地产经纪商协会成员使用, DM形式.):

亲爱的,,

如你所知,我们有一份购买协议[或其他合同]出售[物业等].].  该合同要求双方根据[确认合同条款]调解任何纠纷。.  本人/我们在此要求调解,试图解决[提供索赔的一般概述], 所以另一方对争端有一些想法, i.e. “我/我们认为没有披露的重要事实, 即之前的屋顶漏雨……”提供额外细节, 如成本, 如果适用).  本人/吾等建议使用调解人[指明所选择的调解人或调解人提供者/公司], 附上传记和比率和/或识别网站,另一方可以找到更多的信息].  如果你有不同的调解员建议,请提供个人简介和费率.  Please respond on or before [generally 10-14 days is a good timeframe; ensure to provide an address, 电话, 等. 他们可以联系你]. 未能及时作出反应可被解释为拒绝调解.

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如果对方不回应,或者难以选择调解人或安排时间/有“拒绝调解”的情况下怎么办??

为调解选择调解人和日期通常是一个有争议的过程.  Sometimes people are simply busy and coordination is difficult; sometimes parties are accused of creating artificial delays.  这场辩论没有固定的规则,只有常识和诚意.

如果对方根本不回应, 那么最好至少再试一次, 可能有一些.  如果在几次合理的尝试后,另一方没有回应, 那么,你很可能已经履行了请求调解的义务,你可以在不参加调解的情况下继续提起诉讼或仲裁.  在进行之前请咨询法律顾问.

如果对方回应, 但只是在选择中介和/或调度方面存在困难, 您可能需要尝试与另一方合作,并进行记录在案的善意努力.  如果中介选择是问题所在, 一些中介机构, 比如加州房地产经纪人协会®消费者房地产中介中心, 是否会从列表和/或基于可用性为双方“选择”调解人, 前提是双方都同意上述流程.  至少在放弃之前提供这个过程.  同样的过程可以用来选择一个日期(很像高级法院只指定一个法官,法官将选择一个审判日期, 通常没有双方的参与).

然而如果, 你做了很多有记录的努力, (三)对方当事人不合理或者拒绝的, 对方还是不同意, 那么,你很可能已经履行了请求调解的义务,你可以在不参加调解的情况下继续提起诉讼或仲裁. 

“拒绝调解”并没有固定的定义,但常识会告诉我们. 显然, 一封要求调解的信要求在一周内作出答复, 然后提起诉讼是不够的. 必须做出合理的努力. (专业提示:甚至曾经提起过诉讼, 应该提出调解的要求, 例如在案件管理声明或其他法庭文件中作出适当回应.).

如果你觉得对方拒绝调解,在提起诉讼或仲裁要求之前,请咨询法律顾问.

参加调解/过程

如上所述,调解通常是非正式的,通常是在会议室中进行.  没有着装要求,但建议穿商务或商务休闲装.  请参阅上文有关谁应出席、亲自出席等内容.

一旦你到达调解,你通常会登记并进入会议室.  在那里, 你最终会遇到调解人,他会回顾当天的议程,然后开始与你讨论这件事.

调解人有不同的调解方法.  Some put the parties together to talk it through; some put the parties in separate rooms and go ‘back and forth’.  两种最常见的调解方式是促进式和评估式(i.e. 调解人借此“促进”双方之间的对话, or, 调解人藉此“评估”申索及提供意见).  许多人会同时使用这两种风格或两者的结合.  如果你觉得调解员对你很苛刻, 这很可能是调解人的风格(站在对方的立场,询问为什么你觉得他们是错的),通常调解人对其他当事人采取同样的方式.

由于在调解过程中经常有一段“暂停时间”——调解人与其他各方会面的时间——参与人可以自由地与他们的律师讨论, 彼此, 或者带一本杂志, 书, 移动PC, 等. 根据需要.

对于中介必须持续多长时间,没有固定的规则.  一般来说,一个疗程的预定时间是几个小时,甚至是一整天.  和解可以在一个小时内达成,可以在会议中达成,也可以在会议后达成,或者根本不达成.  The participation in mediation does not guarantee that a result will be reached; only the parties can ultimately decide if a settlement is to be reached at the mediation.  也就是说, 一些调解提前结束,或者各方提前“退出”, 要么是因为达成了和解, 陷入僵局, or, 坦率地说, 他们没有调解的欲望,只是想要在需求上“打勾”.

如果达成和解, 通常由双方及其律师起草并签署一份书面和解协议.  有些协会有用于此目的的空白表单.  如果达成和解,在没有签署和解协议之前,不要离开调解.  It can be brief; but check with legal counsel.

如果问题在调解中没有解决,那么双方可以自由地向前推进.e. 提出诉讼或仲裁要求.

重要的是要记住,调解员是中立的,不能作为任何一方的律师或代表,也没有权力做出任何有约束力的决定, 强制和解或要求任何一方让步.

即使在提起诉讼或仲裁要求之后, 这是常见的当事人参加另一个调解稍后的过程(其中额外的时间和费用的诉讼, 以及学到的任何新信息, 五月, 也可能不, 提高在以后解决问题的能力).

结论

在提起诉讼或仲裁之前,加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(“RPA”)要求进行调解.  调解是避免昂贵诉讼的一种特殊工具.  在开始调解或参加调解之前,当事人应与法律顾问会面并审查其合同.  在调解期间由法律顾问代表是明智的,但不是必须的.  Remember – mediation puts the parties in charge of the outcome; a lawsuit or arbitration will ultimately be decided by a judge or jury and is often analogous to as simply “rolling the dice” on the outcome.

来源:
加州证据法第703条.5和1115 - 1128.
加州房地产经纪人协会®调解需求(表格“DM”).
加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(表格“RPA”).

德文·卢卡斯

Devin R. 卢卡斯是新港海滩的一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人.  Mr. 卢卡斯是通过加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心提供的房地产调解员小组成员之一.  Mr. Lucas是the California Association of REALTORS®的前任董事, 他是Newport Beach Association of REALTORS®的现任董事, 是多个地方和全州房地产经纪人®委员会的积极成员, 2018年奥兰治县律师协会房地产部门秘书和财务主管, 他是橘子郡律师协会单人和小型律师事务所分会的前任主席, 并被新港海滩地产经纪商协会评为“2014年度地产经纪商”.

Mr. 卢卡斯是维拉房地产公司新港中心办公室的经纪人, 领先的奢侈品经纪公司, 专攻新港海滩, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区.

Mr. 这里是卢卡斯的详细介绍.

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